정권과 집값의 상관관계를 어떻게 봐야 하는가

조사 기준일: 2026-09-30

'어느 정부 시기에 집값이 많이 올랐다'는 사실은 기술할 수 있지만, 임기 중 가격변화만으로 그 정부 정책의 인과효과를 식별할 수는 없다. 주택가격은 금리·신용·소득·공급·기대·지역구조와 정책이 동시에 작용하고, 공급정책에는 긴 시차가 있기 때문이다.

특정 정부 시기에 집값이 상승하거나 하락했다는 관찰을 정책의 인과효과와 어떻게 구분해야 하는가?

KOSIS 주택매매가격지수 — 한국부동산원 전국주택가격동향조사\nhttps://kosis.kr/visual/nsportalStats/detailContents.do?listId=L&statJipyoId=3712&vStatJipyoId=4857
한국은행, 통화신용정책보고서(2026년 9월)\nhttps://www.bok.or.kr/portal/bbs/B0000156/view.do?depth=200754&menuNo=200754&nttId=11064613&oldMenuNo=201150&programType=newsData&relate=YBank
한국은행, 통화신용정책보고서(2025년 9월) — 금리·수급·규제·기대 등 주택가격 요인 분석\nhttps://www.bok.or.kr/portal/bbs/B0000156/view.do?menuNo=200067&nttId=10093507

정부 임기별 가격지수를 비교하면 어느 시기에 상승률이 높았는지는 알 수 있다. 하지만 그것은 시점의 상관관계다.

정책 효과를 말하려면 '그 정책이 없었더라면 같은 기간 가격이 어떻게 움직였을까'라는 반사실(counterfactual)을 추정해야 한다. 단순 임기 비교는 이 반사실을 제공하지 못한다.

주택은 정책 발표 직후 생산되지 않는다. 토지확보, 정비계획, 인허가, 착공, 준공·입주까지 여러 해가 걸릴 수 있다.

따라서 한 정부 임기에 입주한 물량이 이전 시기의 토지·인허가·사업결정에서 시작됐을 수 있고, 반대로 현 정부가 결정한 공급이 다음 정부 시기에 입주할 수도 있다.

주택 구매력은 대출금리, LTV·DSR 같은 신용조건과 가계소득에 크게 영향을 받는다. 중앙은행의 통화정책과 글로벌 금융여건도 중요한 변수다.

이 때문에 같은 주택정책이라도 금리상승기와 금리하락기에는 효과가 다르게 나타날 수 있다.

세제, 재건축·재개발, 대출규제, 공급계획은 실제 주택이 늘기 전에도 향후 수익·희소성에 대한 기대를 바꿀 수 있다. 따라서 어떤 정책은 공급량보다 가격 기대와 거래량에 먼저 영향을 줄 수 있다.

정책의 효과를 평가하려면 최소한 다음 변수를 함께 봐야 한다.

가능하다면 정책 시행 전후만 비교하기보다 지역·주택유형·정책 노출 정도가 다른 집단을 이용한 계량분석이 더 적절하다.

정권과 집값의 동시 움직임은 분석의 출발점이지 정책 인과관계의 결론이 아니다. 특정 정부의 책임이나 성과를 평가하려면 임기별 가격상승률을 넘어 당시의 금리·신용·공급·기대와 정책별 효과를 분리해서 봐야 한다.