부동산과 신용 사이클

부동산과 신용 사이클

부동산 가격과 신용은 서로 영향을 주며 상승과 하락을 증폭시킬 수 있다. 가격 상승이 담보가치와 대출여력을 키우고, 늘어난 신용이 다시 수요와 가격을 높이는 피드백 구조가 대표적이다.

Scope

핵심 질문

부동산 가격과 대출 확대가 어떤 경로로 서로를 강화하며 boom-bust cycle을 만들 수 있는가?

Research

핵심 근거

• BIS 연구는 신용공급의 완화와 이후의 반전이 주택시장과 거시경제의 boom-bust를 크게 증폭시킬 수 있음을 보여준다.
• 주택가격과 신용의 동반 급증은 과거 금융불안 이전에 반복적으로 관찰된 취약성 신호다.
• 다만 주택가격은 신용만으로 결정되지 않는다. 금리, 소득, 공급, 인구, 규제, 기대가 함께 작용한다.

출처

• BIS Working Paper No. 885, Credit supply driven boom-bust cycles\nhttps://www.bis.org/publications/working-paper-885-credit-supply-driven-boom-bust-cycles
• BIS, Residential property price statistics across the globe\nhttps://www.bis.org/publications/qr-201409/residential-property-price-statistics-across-globe

Draft

상승 국면

주택가격이 오르면 같은 LTV 규제 아래에서도 담보가치가 커져 차입 가능액이 늘 수 있다. 신용공급이 완화되면 구매자의 자금조달 여력이 커지고, 이것이 다시 주택수요와 가격을 밀어올리는 경로가 생긴다.

기대와 레버리지

가격 상승이 계속될 것이라는 기대가 강해지면 일부 차주는 더 높은 레버리지를 감수할 수 있다. 이런 기대는 신용 확대와 가격 상승을 추가로 강화할 수 있지만, 모든 상승장에서 반드시 같은 방식으로 나타나는 것은 아니다.

하락 국면

금리 상승, 대출기준 강화, 소득 충격 등으로 신용이 축소되면 신규 구매력이 줄어든다. 가격이 하락하면 담보가치도 낮아지고 금융기관이 대출조건을 더 보수적으로 바꿀 수 있어 하락을 증폭시킬 수 있다.

다른 변수

공급탄력성, 인구·가구 구조, 소득, 세제와 규제, 지역별 선호가 다르기 때문에 신용만으로 모든 부동산 사이클을 설명할 수는 없다.

핵심

부동산과 신용은 독립된 두 변수가 아니라 서로를 증폭시킬 수 있는 피드백 시스템이다. 다만 실제 가격변동의 원인을 판단하려면 금리·공급·소득·기대 등 다른 요인도 함께 봐야 한다.